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Donation avec réserve d’usufruit : organiser la transmission sans renoncer à la jouissance

Publié le : 08/04/2026 08 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Anticiper la transmission d’un bien tout en en conservant l’usage constitue un objectif récurrent en matière de stratégie patrimoniale. Le démembrement de propriété répond à cette logique en dissociant les prérogatives attachées au droit de propriété, permettant ainsi d’organiser la circulation du patrimoine sans perte immédiate de jouissance.

Une dissociation encadrée entre usufruit et nue-propriété

Le droit de propriété peut être ventilé entre usufruit et nue-propriété. L’usufruitier dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, notamment les revenus locatifs. Le nu-propriétaire, pour sa part, détient le droit de disposer du bien, sans en avoir la jouissance tant que l’usufruit subsiste. Dans une donation avec réserve d’usufruit, les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usage ou les revenus du bien. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se consolide de plein droit entre les mains du nu-propriétaire, sans formalité particulière. La répartition des charges est fixée par le Code civil. Les dépenses courantes incombent en principe à l’usufruitier, tandis que les grosses réparations sont supportées par le nu-propriétaire, sauf stipulation contraire prévue dans l’acte.

Un mécanisme aux effets patrimoniaux et fiscaux maîtrisés

L’intérêt du démembrement réside également dans son traitement fiscal. Conformément à l’article 669 du Code général des impôts, les droits de donation sont liquidés sur la valeur de la seule nue-propriété, déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cette base taxable peut, en outre, être réduite par les abattements applicables, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Certaines décisions relatives au bien exigent néanmoins l’intervention conjointe de l’usufruitier et du nu-propriétaire, en particulier en cas de cession. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété s’opère sans imposition supplémentaire, assurant une transmission optimisée. En raison de ses implications juridiques et fiscales, la mise en place d’un démembrement requiert l’intervention d’un notaire afin d’en sécuriser la portée et l’adapter aux objectifs poursuivis.
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