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Arrêt du 17 septembre 2026 : l’article 14 protège la victime malgré le règlement de copropriété

Publié le : 07/10/2026 07 octobre oct. 10 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La répartition conventionnelle des frais d’entretien ne suffit pas à déplacer la responsabilité légale. Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation affirme que le syndicat des copropriétaires reste responsable des dommages provenant d’une partie commune, même lorsque celle-ci est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Une jouissance exclusive qui ne transforme pas la partie commune

Une partie commune à jouissance exclusive appartient à la copropriété, mais son utilisation est réservée à un copropriétaire déterminé. Le règlement de copropriété peut valablement imposer à ce dernier les dépenses nécessaires à son entretien et à ses réparations. Une telle stipulation organise donc la répartition interne des charges sans modifier la qualification juridique de l’espace concerné.

Dans l’affaire examinée, le locataire d’un local commercial avait subi des infiltrations d’eau. Celles-ci provenaient du complexe d’étanchéité défectueux d’une toiture-terrasse située au-dessus du local. Cette toiture constituait une partie commune dont un autre lot bénéficiait exclusivement. Le règlement mettait l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif à la charge des propriétaires concernés.

L’article 14 fait obstacle à l’exonération du syndicat

La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation formée contre le syndicat en se fondant sur cette clause. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce texte institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en présence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien. Cette responsabilité étant d’ordre public, aucune clause du règlement de copropriété ne peut priver la victime de son recours contre le syndicat.

L’indemnisation de la victime reste distincte du recours interne

La clause d’entretien conserve néanmoins son utilité dans les rapports entre les membres de la copropriété. Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut exercer une action récursoire contre le copropriétaire auquel l’entretien incombait, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies. La charge conventionnelle des travaux et l’obligation légale d’indemnisation répondent ainsi à deux fonctions distinctes.
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