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Article 682 du Code civil : l’enclave s’apprécie à l’échelle du fonds, confirme la Cour de cassation

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Dans un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une nouvelle illustration des conditions d’application de la servitude légale de passage. À travers cette décision (Cass. 3e civ., n° 24-18.493), la Haute juridiction rappelle avec netteté que l’état d’enclave ne saurait être apprécié de manière fragmentée lorsque plusieurs parcelles constituent un même fonds.

Article 682 du Code civil : l’exigence d’un enclavement caractérisé

En vertu de l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont le terrain ne dispose pas d’une issue suffisante sur la voie publique peut réclamer un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité. Ce mécanisme vise à assurer la desserte normale d’un fonds réellement enclavé. Encore faut-il que l’enclavement soit établi. L’absence d’accès direct à la voie publique ne suffit pas, à elle seule, à justifier l’instauration d’une servitude. La difficulté tenait, en l’espèce, à la configuration des biens acquis. Des acquéreurs étaient devenus propriétaires, par un même acte, d’une parcelle bâtie ouvrant sur la rue et d’une parcelle non bâtie attenante. Considérant que cette dernière était dépourvue d’accès, ils sollicitaient la création d’un droit de passage sur les terrains voisins.

Une appréciation globale du fonds excluant l’enclave parcellaire

La Cour de cassation rejette leur prétention. Elle observe que les deux parcelles, contiguës et détenues par les mêmes propriétaires, formaient un ensemble immobilier unique. Il s’agissait donc d’un seul fonds. Dès lors que cet ensemble bénéficiait déjà d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, la parcelle non bâtie ne pouvait être qualifiée d’enclavée, quand bien même elle ne disposait pas, isolément, d’une issue propre. La décision réaffirme ainsi que l’état d’enclave s’apprécie à l’échelle du fonds dans son intégralité et non parcelle par parcelle. La servitude de passage conserve son caractère subsidiaire et exceptionnel : elle ne peut être admise que si aucun accès suffisant n’existe pour l’ensemble immobilier concerné.
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