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Article 815-3 du Code civil : l’unanimité exigée pour le congé pour vendre d’un bien indivis

Publié le : 12/08/2026 12 août août 08 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La délivrance d’un congé pour vendre suppose une vigilance particulière lorsque le logement loué appartient à plusieurs propriétaires indivis. Dans une décision rendue le 2 juillet 2026, la Cour de cassation rappelle que l’absence de consentement d’un seul indivisaire constitue une irrégularité de fond entraînant la nullité du congé, sans que le locataire soit tenu d’établir un préjudice.

Le congé pour vendre peut-il être délivré sans l’accord de tous les indivisaires ?

Dans cette affaire, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement après le décès de l’un des bailleurs. Ils avaient ensuite notifié au locataire un congé pour vendre. L’une des coïndivisaires n’avait toutefois pas consenti à l’accomplissement de cette démarche.

Le locataire avait alors contesté l’efficacité du congé, en soutenant que celui-ci ne pouvait produire aucun effet faute d’un accord unanime des indivisaires. La cour d’appel avait néanmoins écarté cette contestation. Selon elle, l’irrégularité relevait d’un simple vice de forme et ne pouvait entraîner la nullité en l’absence de grief démontré par le locataire.

Pourquoi l’article 815-3 du Code civil impose-t-il le consentement unanime ?

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle relève que le congé délivré en vue de vendre le logement vaut offre de vente au bénéfice du locataire. Il constitue dès lors un acte de disposition. En vertu de l’article 815-3 du Code civil, son accomplissement exige le consentement de l’ensemble des indivisaires, sous réserve des exceptions légalement prévues.

La Haute juridiction ajoute que l’absence d’accord de l’un des propriétaires indivis caractérise un défaut de pouvoir. Celui-ci constitue une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile. À la différence d’une irrégularité purement formelle, la nullité qui en résulte peut être soulevée sans démonstration d’un préjudice.

Cette décision réaffirme ainsi la nécessité de respecter les règles gouvernant l’indivision lors de la notification d’un congé pour vendre. La solution protège le droit de préemption du locataire et conduit les indivisaires comme les professionnels concernés à vérifier l’existence d’un consentement unanime avant toute délivrance du congé.
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