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Charges de copropriété et annulation d’assemblées générales : précisions sur la charge de la preuve de l’existence de la créance

Publié le : 10/02/2026 10 février févr. 02 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

L’annulation d’assemblées générales de copropriété soulève régulièrement des difficultés quant à l’exigibilité des charges. La Cour de cassation est venue préciser, dans une décision récente, les exigences probatoires pesant sur le syndicat des copropriétaires lorsque certaines décisions collectives ont été invalidées, sans que l’ensemble de la vie de la copropriété ne soit remis en cause.

La charge de la preuve des charges de copropriété en cas d’annulation d’assemblées

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 29 janvier 2026, une société civile immobilière, copropriétaire d’un lot, contestait une action en paiement des charges engagée par le syndicat des copropriétaires. Elle soutenait que plusieurs assemblées générales devaient être annulées en raison d’irrégularités tenant à l’absence de convocation régulière. La cour d’appel avait fait droit à cette demande pour certaines assemblées, tout en validant les autres, avant de rejeter néanmoins l’intégralité des demandes en paiement formées par le syndicat. Au visa de l’article 1353 du Code civil et de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Haute juridiction rappelle que le syndicat doit établir l’existence de sa créance. Corrélativement, tout copropriétaire demeure tenu de contribuer aux charges de copropriété régulièrement appelées sur le fondement de décisions valablement adoptées.

Le contrôle nécessaire de l’origine des appels de charges

La Cour de cassation reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les sommes réclamées n’étaient pas, au moins partiellement, issues de décisions prises lors d’assemblées générales non annulées. En effet, l’approbation des comptes ou du budget prévisionnel par une assemblée régulière suffit à caractériser un principe de créance au profit du syndicat des copropriétaires. En s’abstenant de procéder à cette vérification, la cour d’appel a privé sa décision de base légale. L’arrêt est donc partiellement cassé, à l’exception des dispositions ayant annulé certaines assemblées générales et rejeté les autres demandes d’annulation. Cette décision, rendue par la Cour de cassation dans l’arrêt n° 24-13.309, précise l’articulation entre annulation d’assemblée générale et preuve de la créance de charges, sans exonérer automatiquement le copropriétaire de toute obligation contributive.
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